Būsto įperkamumas: kodėl butai brangsta sparčiau nei atlyginimai?

Vilniaus butų įperkamumas per metus sumažėjo penkiais kvadratiniais metrais, o per penkerius metus – net dvidešimt. Vidutines pajamas gaunanti šeima šiandien sostinėje gali įsigyti tik 58,6 kv. m būstą. Kodėl taip nutiko ir ką tai reiškia ateities būsto rinkai?

„Swedbank“ skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas rodo, kad antrąjį šių metų ketvirtį vidutines pajamas gaunanti šeima (pusantro vidutinio atlyginimo arba apie 2700 eurų) Vilniuje galėjo įsigyti 58,6 kvadratinių metrų butą – 5 kv. m mažesnį nei praėjusių metų pabaigoje ir 20 kv. m mažesnį nei prieš penkerius metus. Panašios įperkamumo mažėjimo tendencijos matomos ir kituose didžiuosiuose Lietuvos miestuose.

Kodėl butų kainos kyla sparčiau nei gyventojų atlyginimai?

Brangus ir sunkiai įperkamas būstas yra liūdna daugelio turtingų ir augančių miestų realybė. Tokią situaciją sukuria kelios aplinkybės.

Pirma, paprastai didžiausi ir turtingiausi miestai pasiūlo platesnes darbo, išsilavinimo, savirealizacijos bei kultūros galimybes ir todėl pritraukia daugiau gyventojų iš kitų miestų ir valstybių. Vilniuje gyventojų skaičius per penkmetį padidėjo daugiau nei 100 tūkst., arba beveik penktadaliu.

Antra, pažangesnės valstybės ir miestai iškelia aukštesnius energetinius, aplinkosauginius ir infrastruktūrinius reikalavimus. Vystant naujus objektus galvojama ne tik apie pasiūlą ir kainą, bet ir siekiama nesukurti spūsčių, užtikrinti daugiau ir pakankamai laisvalaikio, sporto ir žaliųjų erdvių aplink gyvenamuosius pastatus. Nekilnojamojo turto vystytojai dažniausiai ragina greičiau išduoti statybų leidimus ir atsisakyti perteklinių reikalavimų naujoms statyboms. Tačiau nedaugelis gyventojų turbūt apsidžiaugtų, jei tarp jų ir kaimynų namo būtų įspraustas dar vienas daugiaaukštis. Čia šiek tiek hiperbolizuoju, bet tiesa yra kažkur pusiaukelėje – pažangiose valstybėse svarbu ne tik būsto įperkamumas, bet ir aplink jį esančios infrastruktūros ir gyvenimo kokybė.

Trečia, turtingėjantys ir sparčiai augantys miestai pritraukia ne tik naujus gyventojus, bet ir investuojančius į nekilnojamąjį turtą. Lietuvos banko vertinimu, daugiau nei trečdalis butų Kaune ir Vilniuje šiemet įsigyjami kaip investicinis objektas. Tokia papildoma paklausa kaitina kainų augimą ir sumažina pirmojo būsto pirkėjų galimybes.

Žinoma, investicinis kapitalas nėra blogai – jis taip pat padeda ir finansuoti naujas statybas. Tačiau daugelyje valstybių priežiūros institucijos siekia užkirsti kelią trumpalaikėms spekuliacijoms, kuomet pirkėjas neplanuoja būsto nei įrengti, nei išnuomoti, o tik nori po metų parduoti už daug didesnę kainą. Tokių spekuliacijų dažniausiai nepristabdo ir didesni NT mokesčiai nebe pirmajam būstui (nes jis nuosavybe būna neilgai), todėl dažniau taikomi didesni sandorių mokesčiai. Pavyzdžiui, Ispanijoje sandorio mokestis siekia nuo 6 iki 13 proc. jo vertės, o Singapūras taiko iki 60 proc. mokestį užsieniečiams.

Ką rodo nuomos grąža ir kokių tendencijų tikėtis ateityje?

Vis tik kainų augimas gali būti per spartus ir paversti būsto rinką savo sėkmės auka. Antrąjį šių metų ketvirtį sandorių skaičius visuose didžiuosiuose miestuose sumažėjo, naujų butų rezervacijos Vilniuje buvo penktadaliu mažesnės nei metų pradžioje. Neparduotų butų skaičius sostinėje pasiekė naujus rekordus (virš 6000) ir rodo, kad vystytojai sugeba pastatyti daugiau objektų, nei jų gali ir nori nusipirkti gyventojai.

Apie nuo vertės šiek tiek atitrūkusias būsto kainas rodo ir toliau mažėjanti nuomos grąža. Šis rodiklis parodo kokią būsto kainos dalį sudaro metinės jo nuomos pajamos. Vilniuje nuomos grąža siekia vos 4,5 proc. ir yra daugiau nei procentiniu punktu mažesnė nei ilgalaikis istorinis vidurkis. Jos mažėjimas rodo, kad pastaraisiais metais būsto pardavimo kaina didėjo sparčiau nei kilo jo nuomos kaina. Tiesa, daugelis investicinio būsto pirkėjų turbūt daugiausiai galvoja ne apie nuomos grąžą, o apie tai, kiek ir kaip greitai dar gali pabrangti įsigytas būstas.

Visos šios aplinkybės – mažėjantis įperkamumas, žema nuomos grąža, pakankama pasiūla – rodo, kad derybinė galia šiuo metu turėtų būti pirkėjų, o ne pardavėjų rankose. Ateityje dviženklis kainų augimas nėra nei tvarus, nei pageidautinas, nei tikėtinas. Būstas išlieka lietuvių mėgstamiausia turto klasė, bet nebūtinai ateityje išliks tokia karšta, kokia buvo pastarąjį dešimtmetį.

Šiemet ECB, kovodamas su infliacija ir jos lūkesčiais, jau padidino ir dar bent kartą padidins bazines palūkanų normas. Dėl to 6 mėnesių Euribor šiemet padidėjo daugiau nei puse procentinio punkto, iki beveik 2,7 procento. Tiesa, šį kartą, priešingai nei 2022-aisais, dar labiau įsibėgėti infliacijai daug priežasčių nėra, todėl jau esame šalia palūkanų normų piko.

Padidėjusios palūkanų normos šiek tiek apkarpė galimybes įsigyti būstą, bet dar labiau šiemet pakenkė dvigubai greičiau už atlyginimus kylančios būsto kainos. Lietuvos banko pasikartojančių kainų indeksas rodo, kad daugelyje miestų butų kainos yra apie 15 proc. didesnės nei prieš metus, o Kaune jos padidėjo net ketvirtadaliu.

Nuo atlyginimų augimo atitrūkęs kainų kilimas nėra tik šių metų problema. Vis tik lėtai kylančiais atlyginimais skųstis nėra pagrindo – pastarąjį penkmetį vidutinis darbo užmokestis didėjo dešimtadaliu per metus, atlyginimai po mokesčių šiuo metu yra dvigubai didesni, nei buvo 2019 metų pradžioje. Deja, per šį laikotarpį butų kainos kilo dar sparčiau.